1 养老地产是什么

养老地产是一类特殊的房地产，老年人是其主要的目标客户群体，以此为基础进行建筑设计、基础设施及服务配套建设。养老地产是一种集住宅、商业和服务一体的综合开发的复合型房地产。复合地产是地产行业的发展，是其他产业如金融、保险、医疗、商业等与传统房地产业在产品形态和功能上的良性结合，对各种行业资源进行了充分高效整合，地产项目也因此具备了更高的居住价值及商业价值。

2 养老地产的起源与发展

养老地产起源于“老年住宅”的称谓。美国的老年住宅主要包括独立式老年住宅、集合式老年住宅及护理型老年住宅，具体细化包括了独立式老年住宅、老年公寓(自住类、陪护类、特护类)、养老院、护理院、老年社区等。日本养老住房有家庭养老、机构养老、“两代居”三种模式，其老年住宅主要分为养老院、“两代居”住宅。欧洲的老年住宅属于福利主导型的，包括收容所、老年公寓、护理院及养老医院等。

在我国的《老年人建筑设计规范》中定义老年住宅是为老年人长期提供经济供养、生活照料、精神慰藉等基本功能的居住场所。我国老年住宅，在早期大部分是由政府兴建的具有福利事业性质的老年人养老场所。在我国改革开放过程中，养老事业随着社会经济的发展也趋于社会化，并伴随着大量民间机构兴建的老年人养老设施的兴起。其主要的形态包括老年公寓及养老院。养老院具体包含福利院、敬老院。养老院根据兴建主体不同分为公立和私立。公立养老院具备福利性质，主要由政府或政府为主的合作性质的组织建设，入住服务费用低廉。私立养老院是以盈利为目的私人建设项目。

3 养老地产的特点

养老地产是一种特殊的地产形式，与传统地产项目相比，养老地产的特点如下：首先，养老地产的项目选址方面，需要综合考虑老年人生活的需求，重点考虑生态环境、居住环境和交通便利性等;其次是建筑的适老化设计，贴合老年人的生活习惯和需求，例如屋内照明设计、楼梯踏步扶手尺寸及无障碍通道设置等;再者是项目配套设施及服务设施的规划，结合老年人衣、食、住、行、用、医、娱、学等各项物质精神文化的需要，在项目周围进行相应的产品配套，实现老年人乐享晚年的需要。最后，养老地产项目的开发成本高，资金回收周期长。与一般地产项目相比，由于养老地产项目设计的特殊性及配套设施服务的全面性，养老地产项目的初期投入较大。另外，项目配套服务部分在项目总盈利占比较大，需要经营一段时间才能逐渐收回此部分投资，因此，养老地产项目资金回收的周期也会较长，投资者的风险也会比较大。

4 养老地产的主要类型

(1)养老社区：主要模式是机构养老+社区养老，位置在城市郊区，主要针对独立且有活力的老人，代表性的产品有万科随园嘉树、绿城乌镇雅园、泰康之家燕园等

(2)老年公寓：主要模式是机构养老，位置在城市各地，主要针对独立、失智和护理老人，代表有万科幸福家、保利和熹会、远洋椿萱茂等

(3)养老驿站：主要模式是居家养老和社区养老，位置在社区，主要针对居家养老老人，代表有万科智汇坊、保利和熹生活馆。

5 养老地产政策

2010年9月保监会《保险资金投资不动产暂行办法》保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品并对保险资金投资养老服务等不动产做出具体规范

2012年7月保监会《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》改进了基础设施与不动产金融产品投资比例的计算方法，进一步放松了投资不动产的限制

2013年9月国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》大力发展养老服务业，提供方便可及、价格合理的各类养老服务和产品，满足养老服务多样化、多层次需求，支持养老机构建设

2014年2月保监会《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》规定保险资金投资不动产类资产的账面余额，合计不高于该公司上季末总资产的30%，放宽了资金投资不动产的比例

2017年2月国务院《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》将居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系更加健全设立为发展目标。支持社会力量兴办养老机构，对民间资本和社会力量申请兴办养老机构进一步放宽准入条件，加强开办支持和服务指导

6 养老地产产业链

养老地产产业链包括地产开发商、保险机构、业务跨界企业和医疗机构

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